http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月3 日 周雨城 博客
2007年转眼就到年尾。今年对于苏州房地产市场来说，是极不平凡的一年。日见高涨的房价使开发商以及购房者对于未来的期望迷雾重重，房地产市正在年终岁末上演一场向左走或向右走的预告片。
从苏州今年的房地产表现来看，苏州的房地产市场将呈现以下几个趋势：
一．小户型产品将出现更多的细分。
小户型产品一直深受市场追捧的产品，这其中很大一部分因素是由于房价的升高使更多的购房者选择的小户型产品来降低总价。虽然现在市面的小户型的比较多，但是小户型产品细分较少。特别是缺少可以作为过渡用房的小户型产品。以园区市场为例，90平米以下的小户型基本呈现两种形态，一种是公寓式的小户型，基本是一梯多户形式。户型面各在50平方左右。主要是针对投资客及一些单身贵族。还有一部分八十平米至九十平米左右的单元式的小户型。此类产品可以作为三口之家的居住之用。但是总价对部分刚就业的人群来说，还是偏高。
小户型产品的均一化使小户产品在销售上遇到了一些阻力，单一的小户型公寓由于私密性差，人居密度过高客观上降低了小区的品质。不断入住的客户也普遍反映小户型产品让诸多的人重新回到了以前的筒子楼时代。
从小户型的客户来看，一类是大量的工作在五年左右的小年青客户，另一类则是被大家忽视的老年客户。随着城市的拆迁，一些年青人可能会选择一些小户型公寓作为你父母的居住用房。
个人认为，小户型产品应该与大户型产品配比出售，在同一楼体中，应该有相应的中大户型配比。这样一方面可以降低在同一楼幢中的居住密度，增加居住的舒适性。（我们可以想像一下，在一个大批年青人居住的青年公寓中居住的老年人的状态）。同时也可以通过不同的产品缓解居民同一化带来的社区问题。（小区的幼儿园可能是由于人群的单一出现人满为患或者门可罗雀两种情形）另外，通过小户型产品与大户型产品的搭配，可以使一些三代居的客户（即老年人居住小户型，中青年客户居住在中大户型）获得较好的家庭氛围。
另外，应该推出一些厨卫功能相对完善的小户型公寓。现在诸多小户型产品，都通过送减少厨卫功能来实际面积的减少。但是对一些客户来说，厨卫面积过小，可能不太适于居住，特别是一些老年用户，他们更倾向于比较完备的厨卫功能。
自从国家推广小户型以来，小户型的产品一直是各大开发商关注的热点。但是如何做好小户型产品，即是一个商业的问题，也是一个社会问题。从开发商的角度来说，希望通过产品的细分，获得更多的人群的关注，从而推动项目的销售。从购房者的角度来说，产品的细分意味着更多的选择。相信随着房地产行业的不断发展，苏州的房地产市场将出现一大批适于不同人群居住的小户型产品。
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