看头盼头势头太原楼市的2007

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2007 年2 月8 日高瑞峰太原晚报

[摘要] 伴随着宏观调控的脚步，在供需双方艰苦的博弈之中，2007迎面朝我们走来，过去的一年，于房地产业而言，发生了太多的事情，畸高的房价、过快的涨幅、膨胀的利润……这些事情的焦点，依然集中在房价上，在列入国家

房价问题越来越成为政府关注、市民关心的社会焦点问题之一。房价涨幅过快引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。因此，不管采用何种手段，房价一直是宏观调控的抑制目标。可以预见的是，2007年，房价问题仍将是宏观调控的核心议题之一，如何抑制房价过快上涨将继续左右相关职能部门的决策过程。人们已经注意到，前不久召开的中央经济工作会议中，明确指出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。

那么，在社会各方的关注及强烈的政策信号下，２００７年龙城房地产市场将呈现怎样的走势？有哪些值得特别关注？老百姓的安居梦又有哪些盼头？房价是涨？是跌？在一系列国家、地方政府政策的影响下，２００７年龙城房地产的走势充满了悬念。

从市场的角度来看，2007年我市的房价仍然看涨，被旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，同时，来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，房地产形势将更加动荡和复杂多变。

任何一个起点，都是从过去生长而成的，尤其对于开发周期很长的房地产来说更是如此。仔细研究过去两年我市的房地产状况，我们大致可以看出2007年龙城楼市的一些端倪。

2007年的看头

A市场供应

2006年对于龙城的房地产从业者记忆犹新，国家的宏观调控让开发商放缓了开发的步伐；2006年对买房的消费者也记忆犹新，房价上扬、新项目不多等超出意料。

的确，由于去年国家出台“90平方米以下中小套型要占70%以上”的政策，造成遗留项目规划审批暂停了三个月左右，导致大部分项目推迟了上市时间，因此，预计2006年因政策原因推迟放量的项目将集中在2007年推出，加上正常的市场供应，2007年住宅市场的供应将有较大幅度增加。

从目前的情况看，2007年将有不少新项目浮出水面，其中有部分项目之前鲜有相关消息传出。据了解，除了小店区仍然是新项目聚集的区域外，之前鲜有商品房项目的晋源区、尖草坪区也将分别有数个项目准备推出。新兴文教城准备推出三期项目，大唐奥林花园明年继续放量；滨河东路南段周边几块地的开发者也传出消息，有望在明年下半年启动。五龙湾阳光海岸相关负责人透露其在经园路位置的一小户型项目也将计划运行。此外，一些受此前证件不全而无法入市的项目也在积极进行政府报批，以便年内入市。

有不少业内人士分析，资金的压力、以及政府对闲置土地越来越严厉的处理，对一些项目的启动多少有些推动作用。加上早前发布的《太原市住房建设规划》提到，我市2006年供应商品住房用地1386亩，2007年将供应商品住房用地1548亩，建设商品住房2.53万套，建筑面积277.3万平方米。不难想象，2007年在龙城房地产市场上将出现大爆棚的局面。更为值得注意的是，2007年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价等“恶疾”将受到空前严厉的打击。随着房地局等三部门联合开展的房地产交易秩序专项整治行动往纵深推进，房地产市场交易秩序的“乱局”有望得到明显转变。

B房企大腕

大腕总是能吸引大众的眼光，明星大腕如此，房企大腕亦如此。北京首创、上海绿地、香港劲基、香港智威等这些响当当的房企大鄂在近两年来相继落户龙城。

2005年首创以3.1亿公开拍得长风西商务区近400亩地块；去年8月，绿地集团与太原市政府正式签署城市建设战略合作协议，计划由绿地集团投资30多亿元，建设枣园东部新城基础设施、长风商务区现代服务业以及教育城基础设施与配套等三个项目，10月中旬，市政府与香港劲基国际投资有限公司签订开发太原东部新区项目框架协议；随后，小店区平阳路街道办事处杨家堡社区为加快“城中村”改造步伐，吸引香港智威集团有限公司合作投资建设的集商业、餐饮、办公及住宅为一体的“城中村”改造综合项目——华德中心广场；大连万达亦进驻老城，初步就占地近500亩的旧城改造项目达成意向。外地开发商开始大举的在省城跑马圈地。

这些房企大腕的加入，无疑将加剧龙城房地产市场的竞争。不可否认，实力强劲的外地开发商的加速入驻，必将带来我市房地产业的洗牌过程。目前，我市现有房地产开发企业500余家，但真正成规模的却屈指可数。房企大腕们不仅实力雄厚，更带来了先进的设计理念与开发理念，无论是对楼盘的包装、销售策划等等，都要成熟得多，势必使一些小的开发商受到压力，拿不到土地，淘汰在所难免。但这一过程也是行业进行优化调整的过程。总的来讲，他们的落户不仅有利于我市成片、成规模的开发，还将带来新的开发理念和开发模式，这对我市的房地产行业无疑将是一个很大的提升。特别是对于广大的消费者来说，更多可供选择的好产品将是最大的期待。

不过，目前这些进驻的房企大腕还没有真正动起来：首创在去年房展会上以13个展位的大动作启动“地标猜想”之后，便杳无音信，巨资拍得的地块至今仍未破土动工。而上海绿地也只是计划投入30多亿，并未有多大动静，不少企业还处在市场调研的阶段。所以，这些房企大腕们到底做出来产品如何？能给龙城房地产市场带来多大冲击？又能给龙城百姓带来多大的惊喜？在2007年，我们将拭目以待。

C新区启动

根据规划，我市将以汾东新区、晋阳新区、上兰新区和长风文化商务区、东山枣园生活区等五大新区为重点，建成以新型产业为依托、功能布局合理、服务设施完善、人居环境良好的城市新区。新区承载着新的希望。今年，我市将迎来城市发展的重要一年，将启动长风文化商务区、龙潭公园片区、枣园新区、东风新区、长风住宅区、新村赵庄片区、卧虎山周边片区、滨河西路片区、钟楼街开发改造等13项片区建设项目。其中，尤以长风文化商务区、枣园新区备受瞩目。

长风文化商务区规划总用地2.54平方公里，将建成具有21世纪新形象和体现晋阳文化特色的山西国际会展中心、市政中心、文化中心、商贸中心，是规划中新城区的核心所在，长风新区规划设计引入“岛”的概念，大剧院、科技馆、图书馆、博物馆、音乐厅围绕中心绿地沿内河集中布置，形成具有强大向心力的文化岛中心区。长风新区规划为四大功能区，分别是北部会展商务区，中部的文化艺术博览区和市政中心区，南部的商务办公区。东山枣园生活区将依托东山枣庄地区地势高、环境好、污染少的区位优势，合理规划和开发总用地6平方公里的生活区。

长风文化商务区和枣园新区均是我市规划中中低位房供应地之一，特别是枣园新区，作为未来太原的重要生活区，将是我市住宅及中低位房的重要供应地，自然是社会各界关注的焦点，而作为未来新城区的核心所在以及北京首创、上海绿地等房企大腕们的进驻，长风文化商务区的启动更是2007年龙城房地产市场的一大看点。

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2007的盼头

A中低价位房将放量

“中低价位房”，只要看到这几个字，就能触动人们的敏感神经。这两年，包括太原在内的全国各地房价涨势惊人，房价居高不下已是老生常谈，以致于越来越多的人望房兴叹，“穷人买不起房，稍微有点钱的人不敢买房，富人买房为了炒房。”事实上，现在市场上真正供不应求的就是中低价位房。但是，目前在售的中低档住房却房源有限，庞大的实际需求量和明显的供应缺口让人们头痛。

不过，从今年起，太原将有大量中低价、中小套型房上市，有望满足日益上升的住房需求。《太原市住房建设规划》明确提出，2006-2010年，新增住房用地总量中，60%用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。根据规划，四年内，太原新增住房用地供应总量为10989.3亩（含旧城及城中村改造用地）。其中，商品住房用地为7618.2亩，政策性住房用地为3371.1亩。同时，新批用地1500亩中，利用存量土地9495亩。而用地总量中，6593.58亩用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。规划强调，规划期内要在土地资源节约、集约利用的前提下，保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应，坚持土地新增供应与存量挖潜相结合，区域住房发展合理布局，使太原房地产市场发展重心向中心城区外转移。

规划强调，我市住房建设将进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，逐步建立符合国情和本市实际的住房建设模式和消费模式，重点发展中低价位，中小套型的普通商品住房和政策性住房，解决中低收入家庭住房问题，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭住房问题。

规划期内，建设各类住房16.9万套，总建设面积1800万平方米；建设商品住房12.3万套，建筑面积1350万平方米（含旧城及城中村改造重建住房面积）；建设政策性住房4.6万套，建筑面积450万平方米。其中，建设经济适用住房4.54万套，建筑面积447.75万平方米；建设廉租住房450套，建筑面积2.25万平方米。财政补贴房屋租金9550户。其中，在2007年，我市将建设商品住房2.53万套，建筑面积277.3万平方米；建设政策性住房0.96万套，建筑面积95.5万平方米。

B90平方米

90平方米住宅会以何种“面目”出现也是一个大家颇为关心的话题。自去年“国六条”细则中明确要求：从6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，楼市内对于中小户型的开发前景便议论不断，认为中小户型是需求主流，未来看好的有之；认为加大开发将造成供应失衡，价格滑落的亦有之。

然而，无法否认的是，在中央细化结构调控政策的实施、地方陆续出台住房建设规划明确结构调整目标、土地供应和规划审批环节已开始执行的情况下，中小户型加速开发乃至未来加大供应的趋势非常明显。而除了供应方面，政府同样在促进中小户型需求上发力。如“国六条”细则中提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。建设部于上月19日发布了填报2006年房地产统计报表的函，各地要将年度住宅建设情况、经济适用房建设、人均住宅面积、90平方米以下住宅所占比例等全部填写清楚并报告给建设部。

令人欣慰的是，在楼市供应中，中小户型房已揭起了“盖头”。市场人士介绍，结构调控政策的初步效应将陆续“浮出水面”，不少开发商改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从今年即将上市的新盘中就可以看出端倪。由于国家前期宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必然需要时间。这些以中小户型为主的项目将从今年开始逐步入市。

随着“十一五”住房建设规划的实施，增加中低价位房、中小套型普通商品住房的供应比重，将对稳定楼市产生比较积极的作用，将有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局。

C西华苑

自“汇丰苑”、“东华苑”等几个面向社会销售的经济适用房小区之后，太原就几乎没有再建设过新的、具有一定规模的经济适用住房小区了，而面对日益上扬的房价，经济适用房成了众多中低收入者永无止境的企盼。据了解，2005年，太原市商品房销售均价为3985元/平方米，如此均价对太原普通百姓来说是可望不可及，不少业内人士认为经济适用房供应的严重缺乏，是房价得不到平抑的重要因素之一。

不过，太原住房供应规划将改变这一持续近五年的现状。面对经济适用房供应量偏少的现状，太原市房地局在“十一五”规划中明确提出，将在规划期间建设经济适用住房4.54万套，447.75万平方米的经济适用房，其中政府组织6个经济适用房小区建设，建筑面积为143万平方米，再次列入其中，此外还包括西华苑三期、西华苑四期、金桥街小区、西峪街小区、龙山大街小区、康宁街小区。其中，2007年将建设政策性住房0.96万套，建筑面积95.5万平方米。

近日，从相关部门获悉，从2004年即被列入政府部门的年度工作计划的西华苑三期项目，在经历过多次招标流标后，已经通过寻标确定了开发商，有了实质性进展，预计将于春节后启动。

“西华苑三期项目”位于迎泽西大街，总用地面积17.26万平方米，在项目规划中，预计将建设29栋住宅楼，总建筑面积约16.43万平方米，总套数为2089套，可切实解决很多中低收入家庭的住房问题。

经济适用房不仅是商品，而且包含着一定的社会公共产品性质，是政府对低收入人群提供社会保障的内容之一。需要注意的是，经济适用房的销售对象，经济适用房应该经济该经济的人，适用于该适用的人，其销售对象资质的把关一定要严，希望不要再出现什么开豪华车而住经济适用房的怪现象，让经济适用房真正受惠于低收入民众。

2007的势头

A从宏观经济看楼市走向

从近日召开的太原市经济工作会议上传出的消息看，2006年，预计太原市全年将完成地区生产总值1010亿元，增长12.2%；完成财政总收入的192亿元，比上年增长17.8%；其中：一般预算收入完成75亿元，比上年增长32.2%。太原市城镇居民人均收入预计达到11630元，增长11%，农民人均纯收入4915元，增长11.7%。同时，提出明年经济社会发展的预期目标：地区生产总值增长11%；城镇居民人均可支配收入增长11%；农民人均纯收入增长11%。

而有关统计数据显示，2006年我市前11个月，社会消费品零售总额388.16亿元，增长14.4%全市规模以上工业增加值完成304.90亿元，比上年同期增长13.9%，比前10个月平均增速加快0.1个百分点。前11个月，全市固定资产投资完成398.11亿元，比上年同期增长23.3%。其中，城镇固定资产投资完成381.47亿元，增长25.4%，房地产投资完成58.58亿元，增长12.7%。

此外，据省统计局的调查显示，2006年1~11月，山西省实现财政总收入811.7亿元，实现了历史性跨越。城镇居民人均年可支配收入也在五年间跨越了4个千元大关，1~10月，山西省城镇居民人均可支配收入达8093.6元，全年有望突破1万元大关。经济增长是总供需基本平衡基础上的高质量增长。

从大环境看，太原的宏观经济处在良好的运行轨道，太原在中西部省会城市经济地位明显上升。2001年，太原GDP增速排名中西部地区第14位，2006年上升到第3位。那么，有着宏观经济持续高速发展作为保证，房地产业的健康、稳定发展是有着坚实基础的。作为带动了几十个相关联产业的房地产业必然仍将会呈快速增长的势头，再者，城市化的大幕刚刚拉开，也需要房产业的快速增长才能满足。所以，今年的房产业仍将呈现出快速增长的势头，且在正体经济的带动下，房价也将会有一定的幅度的上扬。

B从市场需求看楼市走向

房价涨幅能否得到控制是当前百姓最为关注的话题之一，也是宏观调控是否取得成效的一个重要的衡量标准。可是纵观全国，今年的宏观调控对房价的抑制作用还是有限的，“按下葫芦浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全国各大城市房价大部分依旧上涨的形象描述。这其中，需求的旺盛是主要因素之一。

随着我市城市化进程加速，市区人口的增长速度亦将进入提速阶段。至2005年底，太原市市区常住人口为212.2万人，住房总建筑面积为4908.55万平方米，人均住房建筑面积为23.16平方米。根据预测，“十一五”末，太原市区常住人口为249.2万人，人均住房建筑面积达到27平方米。在“十五”期末，全市城区人口住宅面积为22.66平方米。而依据我市相关规划：2020年结束时，全市人均住房建筑面积达到33平方米左右。参照这一标准，新增加的130万从所需住宅就将达到4290万平方米，即在未来十五年内，平均每年需要新增住宅面积286万多平方米。

然而，以2005年为例，我市房地局公布的2005年全年完成的房地产交易量仅为130.2万平方米，市场需求存在着巨大的缺口。况且，专家预测：到2010年，全市人口将达到400万，市区330万；到2020年，全市人口450万，市区390万，仅市区内，今后十五年内将增加人口约130万左右。如此庞大的需求量，房地产产品呈现供不应求的态势，又怎么能期待房价下跌呢？

根据目前的市场供需来看，预计2007年太原市的房地产市场房价中的住房价格仍处于稳定增长的势头。

首先，房地产市场的购买能力依然保持旺盛的势头，以太原市商品住房的空置率非常低就可以看出，房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内。其次，部分比较富裕的居民支撑着房地产市场的需求，而且还需要若干年的时间才能满足这部分需求。从加快城市化发展的趋势来看，城市人口越多，无论是买房还是租房，住房需求在若干年内仍是一个大的需求。再次，以可利用土地资源来看，土地资源有限，人均土地资源相对贫乏，以物以稀为贵的道理来讲，土地价格直接影响住房价格。

由此可见，2007年龙城房地产市场的价格在旺盛需求的带动下仍将处于上升的势头。

C从政策调控看楼市走向

2006年是国内房地产市场宏观政策出台最多的一年，可以说，房地产市场的各个方面都有新规定出台。在一系列政策的作用下，从去年下半年开始，虽然我市房价的涨幅有一定的回落，但与全国大多数地方相同的是，房价仍维持着较快的上涨势头。

从今年宏观调控的情况看，诸如以“70－90”为代表的一些政策仍没有最终落地、效果还没有完全显现；经历过两轮宏观调控后的全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的目标；与此同时，宏观调控过程中又有很多新的问题浮现出来，新的应对方法依旧需要。政府对房地产市场的调控没有结束，一些对规范地产开发市场行之有效的具体措施会逐渐出台，国家发改委副主任毕井泉近日就表示，2007年要组织开展房地产价格的检查工作。

面对这样的一个背景，政府可能孕育着2007年新一轮的宏观调控。2007年依旧是个政策年似乎已经不可避免。而且各项调控政策将会更加有针对性，除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作和税制等方面，可能制定一些具体的措施。

不过，调控之意不在“压”，虽然房地产市场过热现象引起了政府的连年调控，但是调控的目的始终不在于打击市场，而是保证市场的长期稳定发展。2005-2006年房地产市场的调控均在于调节需求。2005年通过新旧国八条、七部委联合新政，使得市场预期从非常乐观转向观望，起到了骤冷作用。政策使得房地产投机者退出市场，并有效抑制了跟随大流的投资者进入，房地产市场中的过度需求基本挤出。这表明2006年的调控主题是促进住房保障体系的建立和完善，目的在于保护房地产市场的合理需求。所以，2007年鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不会改变。而由于房地产业刚性需求的客观存在，太原市的房地产市场仍处于卖方市场，根据市场规律，这意味着价格还会稳中有涨。不过在宏观调控下，涨幅将有所放缓。

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