金九未见其热度全国性楼市拐点正在形成

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月2 日赵传先赵传先博客

[摘要] 在即将过去的“金九”，深圳、上海、广州、北京、杭州等全国一线楼市并没有表现出“金九”应有的热度。普遍出现了“价升量跌”的态势。我认为，全国性的楼市拐点正在形成中

在即将过去的“金九”，深圳、上海、广州、北京、杭州等全国一线楼市并没有表现出“金九”应有的热度。普遍出现了“价升量跌”的态势。我认为，全国性的楼市拐点正在形成中。其主要理由如下：

一、从房地产的发展周期来看：

楼市拐点出现在当一线城市楼市进入“价升量跌”的滞胀期尾期。而在中国，滞胀期的长短根据城市不同而不同，一般是三至六个月。目前，一线城市的滞胀期已经出现二至三个月，考虑到一线城市的楼市行情对二三线城市的传导作用有一定的滞后性，滞后的时间也大致有三个月左右。从全国来看，滞胀期还会持续两至三个月。因此，滞胀期的尾期约在2010年一季度，这也是全国性的楼市拐点大致产生的时间段。

二、从政策面来看：

由于受到全球金融危机的影响，中央出台了总额为四万亿的经济刺激计划，实现宽松的货币政策。应该说房地产成为最大的受益者之一。虽然助推了房价，但为维持经济的增长，不会出台严厉的打压政策，更不会出台刺激政策。目前来看，只对二套房政策收紧，起到了较好的“刹车”作用。

三、从需求层面上来看：

从2007年10月，上一轮楼市的拐点开始，至今两年时间。本轮楼市的复苏从今年的小阳春开始，热度持续到七八月份。本轮楼市可以说是“刚需”和“政策”两个车轮共同促成了本轮楼市的走强。目前来看，随着房价的上升，房价处于高位运行状态，“刚需者”已绝大部分止步；而资金供应已趋紧，二套房收紧，投机炒房者退却。各方信息表明，需求转为现实购买的可能性在逐步缩小。

四、王石避谈拐点的到来:

王石作为房地产企业的领军人物，由于在2007年成功预测了拐点，导致了其话语权大大增加。近期各种场合，王石均被问及近期拐点的观点。但王石一直避谈拐点的到来，或说拐点还未到来。而且万科最近在土地市场频频拿地，似乎也在印证王石拐点并未到来的作法。但我以为，王石恰恰在为下一期楼市牛市的到来作充分准备。因为，很多房地产项目从拿地到可以预售，均需要两年左右的时间。万科拿地是在为过冬作准备。王石说拐点并未到来，并不意味着拐点不来；王石说现在不是拐点，并不意味着拐点在三四个月左右的时间不是拐点。王石也是商人。上一次说拐点，大家不信，但拐点来了，万科策略准确，把握时机，把同行远远扔在后面。这一次，王石自已心理也有拐点的大致时间，但他现在不会说，只在暗自准备。等他说了，你已经没有机会了。兵不厌诈，虚则实之，实则虚之。

关于地产拐点的其它观点：

1、拐点是有很强的地域性的，各类城市差异较大；

2、全国楼市的拐点并不完全相同。总体来说，从一线城市开始，逐渐传导到二、三、四线城市。

3、拐点的幅度差别很大。总体来说，一、二、三、四线城市的幅度依次递减。