开发商晒房价成本出现“被亏损” 被质疑为作秀

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月17 日连云港搜房网综合

7月9日，江西省建设厅和监察厅联合下发通知，要求全省房地产开发企业从9月1日起，在商品房销售场所醒目位置和当地房地产行政主管部门网站上公示7大类信息。其中，包括最受人们关注的每平方米建筑面积商品住房平均成本，以及经批准的项目规划条件、项目规划总平面图等。

制度一推出，却受到了多方质疑。人们质疑，由开发商自己“晒成本”，公示的程度能有多大？公示出的成本单有多真？

四市尚未公示

《关于建立健全房地产开发销售公示制度的通知》在7月9日即已由江西省建设厅和监察厅联合下发。

截至9月13日，据中国经济时报记者统计，江西省11个市的房管局官方网站上，南昌在8月31日率先晒出了55个楼盘的成本。宜春、鹰潭、赣州、抚州、上饶等市在不同位置进行了公示，而吉安、萍乡、新余、景德镇等市还没有上网公示。九江市在网站首页中部显著位置链接了专门的公示网页，但内页中的规划条件公示表和商品住宅成本公示表下载后的文件名是“.aspx”格式，无法打开。

9月8日、9日，中国经济时报记者以普通居民的身份电话咨询了各市有关部门工作人员。

其中，萍乡房管局房产信息网的工作人员称这项工作才开始，具体不清楚。新余房管局开发科一位男性工作人员告诉记者，该市已经有部分楼盘在售楼处进行了公示，但网站公示可能需要到9月中旬乃至10月份以后。而吉安房管局信息中心的工作人员称等新的网站“房地产开发建设网”建成以后，能看到相关的信息，对于记者提出的“不是说9月1日开始就公布么？”他的回答是：“9月1日开始公布？这个我不知道。”景德镇房产管理局办公室一位女性工作人员在接到记者的电话后表示出疑惑，她说，局里没有收到省里的文件。

在一些已经进行了公示的市里，公示程度还无法估量。其中，南昌陆续公示了97个项目，而九江公示的项目显示是29个，赣州公示19个，而据记者从赣州“网上房地产”网站上了解，9月13日，该市商品房房源一栏中共有81个预售项目。鹰潭公示18个，鹰潭房管局信息中心主任李某称，网上公示的是鹰潭市中心城区所有的在建项目，不包括下设区县楼盘和已售楼盘。抚州市中心城区的48个项目中，公示了16个，房管局房地产信息网负责人梁某解释，这是因为有部分房地产开发企业同时有多个项目，网站只以企业为单位进行公示。

上饶市房管局开发科科长当地已经公示了全部40多个开发企业，而记者根据他所说的“预售公示”栏目里查看到，其中共有135个预售项目，70多个填写了公示信息，所占比例约为57%。另一位姓徐的女性工作人员所做的解释是：这些信息由开发企业自己上传，这些企业可能会有各种原因，比如说电脑有问题，上传的时候上传不了等等，并反问记者：“你没有看到跟我有什么关系呢？”

出现“天价”成本

与房地产信息公示程度本身相比，开发商所公示的成本的真实程度，更为人们所质疑。8月31日，省会城市南昌市首批公示55个楼盘的成本，新华社记者报道，除10个楼盘信息不全外，有14个楼盘出现成交均价低于成本。天涯网友造出了一个新词——“被亏损”。

上饶房地产信息网上公示的这些信息中，还出现了“天价”成本。例如，江西省统一制定的以“元／平方米”为单位的成本公示表，上饶市赣新房地产开发有限公司名星广场3号楼项目，前期工程费一项为82.22，其中可行性研究费为100000，勘察设计费700000，三通一平费680000。前期工程费总价与其子项目单价之间的关系让人看不懂。

这种情况不光出现在上饶。在赣州，京华苑8号楼等项目的公示表同样存在这类情况。

此外，项目规划条件公示中，“符合条件”之类概括性的词句经常出现。

新余市房管局开发科的工作人员对记者说，把成本公示出来，至少能让老百姓清楚其中都有一些什么费用，而且在同一个地区楼房开发的成本都差不多，开发商造不了太多假。但是他说，制度没有规定公示出来的成本由谁审核，没有办法核准。

江西省天睿不动产策略有限公司总经理盛政祥则认为对成本核算其实很简单，通过银行、税收，以及招投标的合同备案，即可核算项目成本。他认为江西省监察厅此次参与到信息公示的过程中来，应该就是要起到一种协调各部门进行监督的作用。

他给本报记者算了一笔账：在商品住房成本结构中，建筑安装费、税费基本全国一致，而真正能体现价差的，首先是楼面地价(即土地出让价)，其次是财务成本、基础设施和公共配套设施建设成本，以及营销和管理成本。他认为这就是商品房成本结构。而他注意到，在江西此次成本公示过程中，出现了大量的结构性冲突，业界无法在开发商公示的成本权重中进行分析比较，“是乱的”。盛政祥说，这说明开发商还没有应对成本公示的经验。

“从这次的执行情况来看，我们发现对房地产行业成本结构缺乏相对成熟的结构性指导规范和原则。”盛政祥说。

晒成本能否治根本

在江西省建设厅的官方网站“房地产”内页，有且仅有三篇文章，对江西省推出的房地产开发销售信息公示制度进行了正面的评价。其中一篇未署名的短文称，这一制度可以抑制开发商非理性抬高房价，指导消费者理性购房，并可以为政府有效地调控房地产市场提供依据，有着积极的意义。

江西建设厅新闻中心一位不愿具名工作人员称，这项制度推出后，各方反响很强烈，有正面的也有负面的。他认为，一项新制度推出以后，需要过一段时间才能看到效果，并表示，建设厅已展开调研，准备出台一系列的配套措施，其中主要包括监察政策。

“从信息透露的角度，房地产行业信息的透露是不够的，不管是政府层面的信息也好，还是企业的信息也好，比如房子的销售情况，土地的供应情况，现在还是不够的。”中国房地产研究会副会长顾云昌接受本报记者电话采访时说，他认为，房地产行业的发展，或者房价的抑制，并不是公示成本能解决的。

顾云昌认为，决定房价的主要不是成本，而是供求关系。此外，商品房成本除了土地、财务、管理和营销等环节的差异外，包括规划设计的差异，而楼房规划设计水平和品质，使得楼房价格和销售状况出现不同，“很可能你3000元卖不掉，我5000元的卖掉了。”

调整房价的根本在于调整市场的供求关系，顾云昌说。相比房价成本信息，他认为房子的品质信息更为老百姓所关注，“开发谁开发的，施工谁施工的，装修谁装修的，监理谁监理的，最后质量检验谁做的，检验结果如何？这些东西最不保密，老百姓也可能更关注。”顾云昌说。

盛政祥则认为，没有市场化的系统定价机制之前，一切都是做秀。