评论：单靠开发商不可能公布出真实房价成本

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月15 日中华工商时报

江西省日前下发《关于建立健全房地产开发销售信息公示制度的通知》，要求江西房地产开发企业自9月1日起，在商品房销售场所醒目位置和当地房地产主管部门网站上公示房价成本。不过，单靠开发商自觉，是不可能公布出真实的房价成本，更不可能达到透明消费的目的。

目前南昌55个公示成本均价的楼盘中，有14个楼盘的住房成交均价低于平均成本，难道这么多房地产商都在往里赔钱，“帮助”老百姓实现“居者有其屋”？另外，同在一个城市，各楼盘公布的税费成本和建筑安装成本差距均较大，最高能相差近8倍。据媒体报道，当记者前去询问时，有开发商承认数字不准确，称是“工作人员报错了”。

这样的数据能有几分是真，能有多大参考价值？真实房价依旧不得而知，满心期待的老百姓又被忽悠了一把。没有哪个开发商会心甘情愿自揭老底，自证暴利。在缺乏外部审查机制的情况下，开发商都有可能“制造”更高的成本数字，“压缩”利润空间。因此，公布房价成本最关键的问题，在于谁来公布、谁来监督、谁来处罚。

据江西当地媒体报道，虽然南昌房地产信息网在首页公布了商品住宅成本公示的监督投诉电话，当记者带着对数据的疑问打过去时，市建委却表示只对建设施工企业进行监管，对开发企业没有监管权。

建筑安装工程费监督还比较容易，而土地成本、管理成本、销售成本、财务成本等核心数据，建委都掌握不了，没办法监督。

要求房地产商“亮底价”，证明政府平抑房价、整治房地产市场的决心；将数据公布于众，说明有关部门对群众知情权和监督权的重视。然而，发现了问题，监督部门却说监督不了，那商品住宅成本公示岂不是搞形式主义？

房价成本核算确实是一项复杂的工作，但是福州市2005年制作的住宅成本清单就说明，政府是可以对楼盘成本进行合理测算的。物价部门应该建立商品住宅社会成本监审制度，定期测算商品住宅的社会平均成本；审计部门可以据此对开发商公布的数据进行审核，保证成本的准确性，一旦有数据作假，还应予以惩治。

特别是发现其中可能存在的腐败现象，更应立即移交有关部门，坚决予以查处。

有了配套政策和措施，开发商公布房价成本才能不流于形式，不让百姓失望。(姜琳）

来源：上海金融报

高房价的八宗罪

近期以来，南京、重庆和上海等地的新地王接连腾空出世，曾经无人问津的地块在转眼之间成为了开发商的香饽饽，并拍出创纪录的高价。这一现象背后，呈现的到底是开发商的阴谋，还是房地产市场的真实火爆，我们不得而知，但可以肯定的是，地王争夺战符合开发商哄抬房价、提高知名度的目标。直接后果是制造了房地产市场紧缺气氛，房价加速飙升，损害的是需要买房的普通大众利益。

事实上，近年我国房价节节攀升的逻辑并不复杂。土地资源的有限性使得房地产具备了消费品和投资品的双重属性，人们对于房价的普遍上涨预期刺激了房地产投资和投机，市场需求巨大；开发商面对丰厚的利润，必然殚精竭虑地获取土地资源；面对政府控制的有限土地供给，拍卖制度的后果就是房价脱离正常的上涨轨迹。同时，在扭曲的市场环境下，地王的出现能够起到带动周边房价上涨，制造紧张从而繁荣市场的作用，还可以为开发商带来明星式的效应，有利于其融资。两方面结合的恶性循环，不断地推高了房价。从当前我国的宏观经济实际看，高房价是弊大于利，笔者将这些危害总结为八条，名曰八宗罪。

第一，高房价易滋生资产泡沫，潜在风险无穷。房地产业牵涉到上下游的众多行业，犹如“多米诺骨牌”，牵一发而动全身。房价的过度上涨必然积聚资产泡沫，未来一旦泡沫破灭，房价大幅下滑，不仅会影响与建筑有关的众多实体行业，冲击就业，影响经济增长；资本市场的危机同样是难以避免，首当其冲是银行“房贷”风险，再波及到其它金融领域，最后是实体经济，一场中国式“次贷危机”恐怕就难以避免了。

第二，高房价危害内需启动，阻碍经济增长的转型。金融危机在一定程度上割断了我国出口导向的增长路径，经济增长模式由外需向内需的转型迫在眉睫。然而，启动内需除了需要转变居民消费习惯外，另一个重要的条件就是要增加居民的可支配收入。而高房价至少会在两个方面抑制消费，一是高房价让多数人沦为房奴，在沉重的房贷压力下，消费无法增加；二是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，在中国传统的父母为子女储蓄的观念下，人们不敢消费。

第三，高房价引导社会资金错配，会挤出实体部门。房价的节节攀升和背后丰厚的利润将会引导资金大量进入房地产市场，进一步刺激泡沫形成，同时会导致虚拟经济过度而挤出实体经济的发展。事实上，近年国内已经有越来越多的实体企业进入和涉足房地产业，这是一个不良的信号，说明社会资金的配置已经出现了偏差迹象。

第四，高房价影响城市化进程的推进，从而冲击经济增长。房地产的繁荣对于我国城市化的发展是功不可没的，它不仅仅带来了人口的积聚，服务业的发展，以及城市规模的扩展和环境的优化；同时带动了巨大的投资，相关产业的发展，政府收入增加从而刺激基础设施建设和社会保障的完善。依靠房地产带动城市化是我国经济增长的一条重要渠道，未来的发展空间仍然很大，但如果房价过快增长，会削弱人们的需求能力，阻碍城市化进程的推进。

第五，高房价推高了商务成本，不利于实体产业发展。较高的房价意味着高昂的土地和办公租金成本，实体经济运行的商务成本增加，尤其对高端的现代服务业和金融贸易以及商业等产业的影响为大，因为这些产业的发展必须定位在繁华的商业地块。这不仅不利于利润微薄的劳动力密集型出口产品的发展，也会损害高端服务业和创新产业在我国的发展。

第六，高房价不利于民生和社会保障。居住权是人们的基本需求，居者有其屋是生存的基础和根本，但高房价的结果会剥夺多数普通民众的居住权，这在民生和社会保障上是不符合经济发展的要求，同时还有可能会激化社会矛盾，影响社会稳定和安全。

第七，高房价带来盲目和过度投资，造成资源浪费和产能过剩。脱离实际需求的畸形房价带来的后果是扭曲资源配置，诱发房地产投资冲动，过度的投资行为又会引起建筑等相关行业的盲目扩展，产能过剩，结果是资源和生产能力浪费。

第八，高房价不利于收入分配和人们生活水平的提高。在高房价形成的收入再分配中，受益的主要是政府收入和开发商以及少数投机客，剥夺的是广大民众的收入和利益。再分配使得普通大众可支配收入越来越少，生活水平和质量不断下降；那些已有住房的人们实际上得到的也不过是一个虚拟的资产增加，由于房屋的实际需求存在，这一资产的增值无非是一个心理安慰和虚无缥缈的画饼充饥。

从当前我国的房地产市场实际情形看，虚高已经形成，房地产存在泡沫毋庸置疑，这要求政策层面上必须有所行动和控制，重点在于打压地产泡沫和投机，改革土地拍卖制度，防患于未然，否则一旦泡沫继续膨胀并破灭，损失是不可估量的。