探苏城楼市的方向：下半年价格会回稳！

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月23 日杨肇锋搜房博客

[摘要] 目前的楼市火爆是说明上半年成交量回稳，但下半年价格会回稳。即下半年价格会不下跌，但也涨不起来。但二手房仍比一手房火爆是肯定的，但总体上是稍弱于上半年。

苏州楼市1-4月的量价齐升在于08年的中央政府税费优惠，契税1%（＜144㎡），2%（＞144㎡），新春期间房交会，苏州政府对住宅类免契税，开发商让利，住宅类免印花税，如果是500万元的别墅，原交契税4%为20万，现为2%则为10万元，再加上买卖二手房，同样享受契税的优惠外，又免增值税，因此对别墅特别有利。原来规定，非普通住宅满五年才免征，满三年减半征收，因此，省掉了1%的增值税，更有普通住宅满两年免征营业税5.55%的优惠。因此，上半年的市场，一手火爆，二手更火爆。去年全年二手房成交不足1万套，而今年上半年成交1.6万套，换句话说，上半年的成交量就是去年全年的1.6倍。

目前的火爆是说明上半年成交量回稳，但下半年价格会回稳。即下半年价格会不下跌，但也涨不起来，只能说回升，因为一手房的均价自07年下半年的7077元/㎡，到08年的6738元/㎡，到09年上半年的6537元/㎡，是一路下滑的，只有07年的92%，08年的97%，换句话说，比07年跌了8%，比08年跌了3%，7-8月是传统的淡季，会降温，因为天气太热，影响成交量，要等到9月气候转凉才逐渐恢复，不过目前传出收缩二套房房贷的银根，就会影响投资客，改善住房者的投资心态，成交量会下降，房价也会稍受影响。

但是，对二手房而言，很多人都在抢搭今年年底前的税费优惠。契税、增值税、营业税的不同程度优惠，这些措施可稳定成交量，而且对于有钱的投资人，不靠贷款或不在乎自备款的成数提高为4成、贷款利息为1.1倍者，仍可吸引到这一部分客户。所以总体而言，下半年成交量稍减，但二手房仍比一手房火爆是肯定的，但总体上是稍弱于上半年。明年就很难说了，但届时考虑通货膨胀的压力和经济局势的回暖，又会刺激市场的景气也说不定。

市场上表面的价格上涨是虚的，局部的个别楼盘，因地点、前期销售量的过多而造成库存不足稍有回升的底气，绝大部分楼盘是涨不起来的。下半年的价格回稳不代表涨，是把去年到今年的低价优惠去掉了，表面上看涨了，实际上，开发商的底气不足，有些楼盘去年因为对景气的预估不足，而减少市场供应量，减缓开发速度，而造成青黄不接的提价来缓冲成交的速度，这种情况，随时都在变，虽然部分楼盘刻意控盘销售，上半年以小房型为主，下半年有可售房源近2.6万套，有7-8月的供应量应该不会有供应不足的危险。

年初各地政府包括苏州政府的措施来救市场是值得肯定的，因为各地的财政靠土地房产的比重很大，因而不得不救，以后政府的运行更要靠房产，开征物业税后，更是地方营运资金的来源。

楼市价格成交量的变化是动态的，高高低低，起伏不定，很难供需平衡，不是过多就是过少，不能说成交量一放大，价格一回升就是泡沫，或者说百姓买不起房就是泡沫，这个定义太模糊，因为人性很难捉摸，来买的人希望便宜，但一买了后又希望涨，但大体上来看，希望涨的人占多数，而且买涨不买跌，房地产本来就是居住和投资混在一起的，以苏州的房价来说，在全国12个重点城市中，苏州比天津、青岛、南京、武汉、重庆、成都高，比深圳、北京、上海、杭州低，换句话说，比5个城市低，比6个城市高，在12个城市中居中的位置，中庸之道，很像苏州人的不温不火的性格，以个人浅见，苏州没有像一线城市的火爆，只能说回暖的过程中，过猛了一点，但未到泡沫的地步，还差蛮大的一步，而且也是在补去年低迷时未进场的人群，憋了许久在上半年集中释放的现象。