物业税开征直接带来房价下降炒房客日子难过

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月31 日陆嵘余涛苏州新闻网

[摘要] 多年来只闻楼梯响，不见人下来的物业税，终于被正式提上日程。从任何一个角度看，开征物业税的初衷都是为了打压房价。那么，这把砍向房价的刀究竟有多。大威力，开征物业税究竟会对苏州的房地产市场产生怎样的影响呢? 炒房客日子难过？

近日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。多年来只闻楼梯响，不见人下来的物业税，终于被正式提上日程。从任何一个角度看，开征物业税的初衷都是为了打压房价。那么，这把砍向房价的刀究竟有多。

大威力，开征物业税究竟会对苏州的房地产市场产生怎样的影响呢?

物业税能挤压房价吗

物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，目前的房价构成中，税费及房产商利润占到 60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。另外，物业税的开征将有效抑制房地产投机性需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。物业税通过增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用。

苏州“我爱我家”的一位房产中介认为，物业税的征收将对投机和投资性购房需求产生一定的抑制作用，由于投资性购房者会针对政策变化以及市场变化有一段观望期。 2009年刚性需求的释放促使苏州二手房市场持续活跃，对于首次置业的购房者来说，不论市场如何变化，房价走高还是走低，买房是势在必行的事情;而物业税的征收有可能影响改善性住房需求的放量;因此他认为，在某种程度上物业税的征收对于中高端二手房市场的放量还是有所影响，从而会抑制中高端二手房房价的上扬。

但是也有不同的观点。苏州博思堂房产服务机构的一名咨询人士就认为，物业税对房价的影响甚微。因为房价增长主要是由市场供求关系决定的，当需求远远大于供给的时候，房价会自然上涨。如果物业税出台造成房价下降，那么届时市场需求又将因此受到刺激，更多消费者会选择购买住房，这时房价又会出现攀升局面。 “物业税会对消费者买房造成一定心理影响，但与燃油税的情况类似，现在买房考虑物业税还为时尚早，更多考虑的应该是房价和物业等方面的适合性。”这位咨询人士说，最近苏州楼市新盘众多，下一波行情仍会有所突破。

不同的人影响也不同

不管专家们意见如何分歧，对于普通市民来说，最关心的就是物业税会怎样影响到自己。前天在湖东太阳城排队等号买房的顾先生，一说到征收物业税的事情，就有点“犯迷糊”。顾先生担心的物业税，其实就是对土地和房屋征收的税款，他琢磨着，是不是只要有房，每年都要交钱，而且房子越升值，税额越高。记者在现场采访了多位等买房的市民。他们大多觉得，现在绝大多数人还只有一套房屋或者没有房屋，而目前房地产的税种已经很多，再添一个物业税无疑更增加了普通百姓的负担。大家也都希望税费能够越少越好，越轻越好。

事实上，物业税的开征，对于不同的人群，影响也是不同的。

受到致命打击的肯定是投资客，21世纪房产的中介人黄小姐告诉记者，如果物业税开征，对以投资为主的炒房客冲击最大，因为他们持有的物业越多，税收成本就越高，财务负担也就越大。同样，对那些买房来出租的投资者，除了缴纳租赁税外，还要加收物业税，可以说是重复征税，也会增加其税收成本，投资回报率会下降。相反，普通购房者就可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。

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