上海楼市频现退租潮高档二手房降价走向明朗

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月18 日网文网文

上海楼市：退租潮与暗降风

月租金6000以上的客户，有25%是由所属公司支付租金的，从2009年开始，公司的租赁标准缩水了30%～50%

“从去年10月份开始，常有业主跑过来说，租自己房子的外国人提前解约了，最多的一个月，这样多出来的房子有15套。

整个牛年春节，他都在为此担心。

作为美联物业东昌分行的经理，王晓东负责公司在小陆家嘴和浦东滨江的房屋租赁和二手房交易业务。这个区域以动辄千万的豪宅为主，七成以上客户是外企高管。

初步统计，2008年10月以来，“非正常解约，宁愿支付违约金也要提前退房的客户，比平常多出了25%左右。”

而每年2、3月，才是换租高峰期，换句话说，2、3月才是这些高档住宅租赁合同正常到期的时候，“到时候可能会更加惨淡，”王晓东说，从他和公司其他分行经理的交流结果来看，他今后几个月的业绩“惨淡”似乎不可避免了。

高端住宅租赁报警

从美联物业上海总部提供的最新数据来看，王晓东的担忧并不过分。

“保守统计下来，卢湾和徐汇区的老洋房租赁价格，比2008年10月下调了15%~20%，租赁量仍然在萎缩，”许嵩说，针对高端租客，美联物业刚刚在上海市范围内进行了一项调查，“月租金6000元以上的租客，有25%是由所属公司支付租金的，但是，从2009年开始，这些客户从公司拿到的租赁标准缩水了30%~50%。自己支付租金的客户方面，很难有量化的统计，但是从分行得到的信息看，也普遍自行降低了标准。”

租赁标准，是指一些总部在国外的公司，给派驻上海的高级管理人员的租房补贴标准。

“一般来说，欧美企业的标准较高，总经理级别一般在8000~12000元左右，新加坡、日本企业的标准略低，一般在6000~8000元左右。”新加坡某洋酒贸易公司总经理张美华对本刊记者说，她原本也享受着8000元的租房补贴标准，但2008年10月，总公司通知说，租房补贴标准自2009年起降为5000元。

如果继续住在浦东滨江的老房子里，张美华每个月就要自己另外支付3000元的租金。因此，1月31日刚回上海，她就开始寻找新公寓了。

在张美华的外籍高管圈子里，“欧美企业的标准下调最厉害，很多都是下调了50%，而这些人，主要集中在浦东滨江那块，就像新加坡人和日本人喜欢聚集在古北和徐家汇一样。”

客户没钱了，中介公司业务自然大幅缩水，而高端住宅的租赁价格也随之大跌。21世纪不动产的统计数据说，2008年12月，上海中环以内住宅平均租金较2008年平均水平下降了13%左右；与高点相比，高档住宅租金普遍出现三成左右的下降。

以上海虹口区外籍租客集中的瑞虹小区为例，三居室的租金，已经从2008年10月的7000~8000元，调低到现在的5000~6000元。

即便如此，包括瑞虹小区在内的高档住宅换盘也达到了20%左右。

“换盘，就是高档的客户换到中档的住宅，中档的换到更低档的住宅，”美联物业虹口分行经理高一定告诉《瞭望东方周刊》，他预计，到2、3月，虹口区换盘将达到一个高潮，“但租金还将下跌，因为高端住宅没人住了，就会降价跟中档住宅抢市场，中档住宅只好也降价保住客源，一层一层把租金压下来。”

在新加坡和日本客户聚集的古北板块，21世纪不动产上海锐丰新古北店经理吴宁明告诉本刊记者，与2008年10月相比，由于租客大量换盘，中高端住宅租金跌幅已经超过15％，个别房源的租金价格甚至下降30％。

美联物业位于市中心的所有分行中，只有徐家汇分行是个例外。

“从初三以后，生意都特别好，很多客户今天到门店，第二天，甚至当天就要拿到房子，很多客户原本并不住在这个区域。”许嵩告诉本刊记者。

徐家汇最具代表性的东方曼哈顿和铂金馆等楼盘，两居室的租赁价格在每月6500元左右，三房为每月8500元左右，而且，“不管是挂牌价，还是成交价，都整体下调了10%左右”，而浦东滨江的两居室房租金，起码在8000元以上。

也就是说，在同等地段、交通、环境、配套条件下，徐家汇板块的高端住宅的租金相比是较低的。“这些刚性需求客有很大一部分就是从浦东滨江流过来的，吸引他们的就是价格。”许嵩说。

即便如此，徐家汇“高档物业租赁的挂牌量环比上涨了50%”，撇开新客户大量涌入的因素，原有客户，“也出现了大量流失的情况，按照我们公司内部的讨论结果，他们可能流向到了中档的市场”。