杨肇锋：苏州房产市场的问题与对策

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月24 日杨肇锋搜房博客

[摘要] 因宏观调控的各种措施对开发企业影响广泛。各项目的进度不同，在各环节的费用、税金支出不一，当销售急速下降，回笼资金大量减少的情况下，银行不但收紧新贷，又急于抽回贷款。屋漏偏遭连夜雨，船迟又遇打头风，岂能不惨？

苏州市工商联房地产业商会房地产市场调研
2008.9.22

一、苏州房地产业当前存在的困难和问题

1、资金问题

因宏观调控的各种措施对开发企业影响广泛。各项目的进度不同，在各环节的费用、税金支出不一，当销售急速下降，回笼资金大量减少的情况下，银行不但收紧新贷，又急于抽回贷款。屋漏偏遭连夜雨，船迟又遇打头风，岂能不惨？

对于二手房市场，因受宏观调控的各种政策打压，尤其是去年央行紧缩第二套房贷新政，及市场上买涨不买跌的影响，加上其间的各种税费的增加，销售率下降了40%以上，市场失去了活力及信心，平时的一些措施都发生落井下石的作用，比如转按揭的停止，抵押贷款的限制，重复课税、税费过多过重的问题，限制外人买房问题，过户手续太复杂问题，易中天购房跳单不付费问题，资金托管问题，都成了一道道的催命符，使二手房市场风雨飘摇。

所谓市场经济，要协助市场成立，形成市场后再放开，而不是一开始就放任不管或任其自行调节，在二手房市场上的作为不足或未建立有效的游戏规则是混乱的原因之一，其中的辅导不足是主因，未能建立诚信的交易环境，经常成为政策调控下的替罪羊。

2、拍卖所得土地的开发与不开发问题

开发的整个流程中，出让金的限期支付，土地的限期开发，各种税费的催付，缺乏弹性的做法，造成不少地王拍地退还事件，说明土地出让制度有待完善之处很多，政府不能只站在管理者的角度，要站在开发商的角度思考，因为市场经济下，政府是卖方，开发商是买方，应该寻求一个双赢之策。政府扮演双重的角色，既是经营者又是管理者，不必怕图利他人的罪名，美国的政府对开发商提供各项的优惠便利：因为政府自己没法做，既然有人愿意来造福民众，求之不得。所以提供各种便利，以协助他完成开发，让他赚他应当赚的钱，支付应承担的税费，共同来繁荣地方的经济。

时机好的时候多开发，时机差的时候，延后开发，少开发，减慢速度开发，都是正常之举，理想的状态是在低谷时拿地，市场反转时逐步开发，市场回复时销售，景气过热时全部售出，而且民众一片鼓掌声，政府也表扬你的贡献。但这种机会不多，而最容易出现的是不想开发的时候政府逼着你开发，因为土地出让的规定，税政单位的期待，让你进退维谷。

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