苏州高瑞：锐迈解读央行约谈房产中介

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月2 日高瑞搜房博客

[摘要] 中央是不会在调研进行时就明确要出台什么政策的，否则就不要调研了。更重要的是政府的一举一动都会直接影响市场的预期。如果不能很好、很恰当的控制市场预期的话，任何政策都起不到本想达到的效果，因为预期会抵消政策的作用，甚至会使政策的作用南辕北辙。基于以上了解，我们可以比较明确的对央行的此举做出些思考--

5、其次央行是政府，现在政府在考虑保持经济增长。按照中国的经济规模，考虑到通货膨胀，年增长率低于8%就是没增长。要保持增长，三驾马车中第一匹马出口，由于美国经济下滑和世界经济不景气已经跑不起来了;第二匹投资，现在中国政府很有钱，可以做很多投资，但又怕把通货膨胀搞起来，只能在保障、教育、农村等方面花钱以提高生活水平和为未来的增长打基础;只剩下最后一匹马消费了，经济增长预期不良，通胀高企，老百姓就不敢花钱，而且其实中国老百姓的收入增长并没有随着GDP同步增长。以前那么多人买房子不是自己有钱，是因为有银行借钱。现在银行不借了（小面积、自住的除外）了，哪来的消费，没有那个国家靠吃米吃肉能吃出GDP增长的。袁隆平很伟大，伟大在于解决了吃饭问题，就是死活问题，但种水稻种不出国力来，卖大米也卖不出航空母舰，没有工业和服务业，哪来的增长。因此买房是增加消费的极为重要的渠道。同时也要考虑到房地产行业对其他30多个行业巨大的带动性。

基于以上分析，在继续保障自住型、小面积的住宅需求的基础上，放开和支持中产阶级的住房升级需求（交给市场，不用政府花钱），即增加了消费，又不用担心投资投机者再度造成房价高涨，又不必担心不良贷款率（中产阶级的经济实力、素质及对信用的认识是没问题的），又可以带动开发商的房屋销售 (但不会象以前那样火爆)，可以继续存活和发展下去，又使得升级后留下的小房子增加了市场的初级供给，有助于房价的稳定。因此应该说从各个方面积极稳妥地放开和支持中产阶级的住房升级需求是在中国目前所处的国内外复杂经济环境中即保持经济增长、又不会对通胀产生压力的房地产领域的最佳政策之一。

最后我们谈一下政策配套问题。任何一个政策的出台除了要考虑到它的作用，同等重要的是要考虑实际执行中的可操作性。如果可操作性不具备或者有问题或者成本过大，那就不是好政策和适用的政策。放开升级需求唯一需要考虑的前置条件就是"如何判断是否为改善型的自住需求"，而做到这一点只需要全国房产信息联网。现在银行全部能够实现联网，所以房产登记信息的全国联网即不是政策问题（不涉及地方利益，而且房产交易上升地方是得利的），也不是技术问题，只是一个做不做的问题。