上半年供地市场急剧降温交易量交易价双跌

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月8 日胡伟鸣武汉晚报

上半年供地回顾

今年以来，土地拍卖市场冷冷清清，疯抢土地的情况再也没有出现，土地流拍或底价成交的消息不断传来。更有甚者，出现了土地市场的新景观——退地现象。武汉土地市场与全国一致，跌入了近几年土地交易的低谷。

2008年上半年，武汉中心城区共成交土地12宗，成交土地面积约20公顷（295亩），可供建筑面积55万平方米，交易总金额14亿元；平均每亩土地单价约482万元，平均楼面地价2597元/平方米。与去年同期相比，交易量大幅缩水，各项指标大幅下降，成交土地面积、可供建筑面积及交易金额分别下降86％、88％、89％。　　

供应：滑梯般下降

今年上半年，各种不确定因素使土地开发风险加大，开发企业的预期有所改变，拿地变得非常谨慎。土地部门也主动进行市场调控，减少土地总量的供应。

上半年，武汉市中心城区共发布2次挂牌公告，供应土地21宗。如不考虑地块延期、重复挂牌等因素，实际供地仅16宗，实际总供地面积61.21公顷，与去年同期相比减少了79.23公顷，降幅达56%。　　

交易：急剧降温

今年，开发商的拿地热情远不如往年。据开元数据平台监测数据显示，今年上半年，延期、流拍的地块比例达43％，几乎占上半年总量的半数。如抛开客观因素，上半年武汉土地市场成交率不到80％。这是武汉近年来较为集中地出现大批量土地未按计划完成出让的现象。

原因在于宏观调控带来的消费者观望。其次，金融政策增大地产商的开发压力：上半年通货膨胀严重，政府紧缩银根，6次上调存款准备金率，股市大跌，融资渠道变窄。此外，拟出让土地大多是按目前的高位价进行估价，地产商基于风险控制，不肯轻易下手。

去年拿地活跃的万科、华润置地、金地、融侨等知名房地产企业不见踪影，地块关注度也不高，大部分只有一两家企业报价。

价格：第一次回落

自实施“招拍挂”公开交易以来，土地价格就逐步上涨，商品房售价也随之上涨。

而与土地供应总量大幅下降相对应的是，今年上半年成交土地楼面均价也出现回落，比去年同期下降了3.4%。

这是近年来，武汉楼面均价首次下跌。如京汉大道地块最终以6108元/平方米成交，比去年同地段、同区域地块的成交楼面价下降了11%；临近汉江的汉宜路地块也呈现同样情况，楼面地价同比下降27%左右。

然而个别区域，如汉阳和后湖的地块，一季度与二季度相比，二季度出现逆势攀升的现象，比一季度楼面地价出现近6%的微幅上涨。　　

区域：呈外扩趋势

从行政区域看，上半年土地供应量最大的区域为汉阳区，共有6宗地块，总面积41.38公顷，占全部供应面积的68%。正如我们年初对土地市场供应区域的判断，四新地区作为武汉新区最重要的组成部分，目前正是区域土地供应的高峰时刻。虽然该区域各项规划逐步实施，但由于促进新区域发展的因素较多，综合衡量区域的成熟度有待提高，加之开发企业对市场信心打了折扣，上半年第2次的土地交易中，四新地块惨遭流拍的命运。

环线分布的情况显示武汉土地供应呈现明显外扩的趋势，主要集中在中环线和二环线之间，供应面积39.91公顷；其次是二环线和内环线之间，供应面积14.25公顷；内环线以内的土地供应面积仅4.73公顷。从成交地块环线分布特点可以看出，二环以内（包括内环以内）地块由于城市发展条件成熟、市场氛围浓厚、开发风险较低，仍是开发商们争夺的主战场。而随着地铁二号线建设步伐的加快，轨道交通沿线地块将更多的以居住兼容商业的综合性质用地出现在武汉土地交易市场。

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