http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月18 日 华美世居 苏州搜房二手房网
21世纪不动产华美世居携手工商银行苏州工业园区支行，于2008年7月10日晚举办了关于不动产投资以及金融理财的专场交流会。交流会气氛热烈和谐，且与会者均反映效果不俗，故于11日晚又加办了一场。
交流会开始之前，工行的客户经理时毅介绍了交流会的两大主题：不动产的专业投资分析以及工行新产品——存贷联结通的隆重推荐，并向与会者介绍了两大主题的主讲人。
首先,资深不动产投资理财分析师、21世纪不动产华美世居总经理王强与工商银行持有多套物业的客户就其所关心的物业成交周期以及市场价格等问题进行了广泛的分析和交流。而针对与会者普遍担忧的苏州楼市价格是否会明显下滑的问题，王总提出了如下见解：
在没有分析物业的地域性甚至某一地域物业独特的版块性的基础上而笼统的评价房价的涨跌，是毫无理性的，也是脱离事实的。以苏州工业园区二手房为例：在湖西、湖中、湖东、双湖版块，成交量与去年同期相比，均有不同程度的下滑，但是四大版块的成交量与成交价格还是体现了不同的特征。湖西版块，由于商圈配套成熟、房产类型多样、交通设施便利以及部分房产已满五年的优势，成交量虽有下滑，但成交价格与去年相比还增长了5.7%。湖中版块，二手房放量多，成交量明显下滑，然湖中版块因紧临金鸡湖畔，物业稀缺，价格依然坚挺。湖东版块，成交量与成交价格均明显下滑，原因在于湖东的商圈配套不成熟、开发商集中放量、房屋的空置率高、房产未满五年以及大众对湖东即将开盘的一些大型开发商价格定位的预期比较低的影响。在双湖版块，二手房楼盘体量小，仅以大湖城邦和高尔夫花园为主，因此与去年相比并无明显差距。
在探讨了地域性、版块性对成交量和房价的影响后，王总还分别分析了使房价下跌的原因和使房价上涨的原因。导致房价下跌的原因主要是以下几个方面：首先是国家政策的原因，想必也是影响房价最主要的一个原因,那就是9.27政策银根紧缩，限制贷款，对第二套住房的界定严格，使购买房地产的成本增加。其次是苏州的税费政策的影响，苏州二手房的税费在全国范围内是相对比较高的，苏州市区的二手房评估价在前一段时间已经提高了500元——1000元不等，园区的评估价亦有可能再次提高。三从土地成本的分析上可以看出开发商存在降价空间。以湖东即将开盘的某一大型社区楼盘为例，土地成本是180万每亩，楼面价格是1500元每平方米，建筑安装费是1500-1800元每平方米，财务管理费用是500元每平方米，销售成本是400元每平方米，即使其开盘价为6000-6500元每平方米，其依然存在降价空间。而陷于资金链上的开发商为了回笼资金，不可能一直持续目前这种僵持的状态，开发商一旦降价求售的话，整个楼市价格的下调是可以预期的。三是园区存在投资过热的现象，造成房屋空置率高，沃尔玛在进驻园区时做过的调查显示：湖西入住率为约67%，而湖东仅约24%。
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