园区二手房供需市场浅析

 经过几个月的冬眠，随着春天的脚步，园区二手房市场从冰封状态开始渐渐苏醒，让我们先看以下几组数据：

截至08年5月6日为止，苏州出售挂牌信息总计558套，其中工业园区居首位，挂牌量为147套，其中住宅出售套数为141套，非住宅类为6套，占整个苏州二手房市场的26.34%。
根据另一组数据显示，上周工业园区共成交住宅类商品房159套，平均单套成交面积为136.2平方米。

在上周举办的第八届苏州住博会上，近70个名盘、新盘参展，四天时间参观人数达15.7万人次，现场成交342套房源。在住博会上，园区新盘占据半壁江山，各大楼盘还推出了不少的特价房源。而备受关注的几个热点楼盘，也主要集中在园区。

参考以上资料，园区还是苏州最受欢迎的区域，借用一个客户的说法是，在园区居住，如同住在一个大花园里。这个观点代表了相当一部分购房者的想法。综合分析，选择在园区置业的客户主要有以下几类：

1、 认可园区的环境和发展前景。园区以她的美丽妖娆征服了众多刚性需求者和投资者。其中投资者即是供方，也是需方，身兼两个角色，角色转变则根据心里期望值的达到或认可而不停转换。对于一个专业投资者来说，这种供方和需方的角色转换是一个动态的重复过程。

2、 使用公积金。对于在园区工作的多数白领来说，较高额的公积金累积到一定金额，买套中意的房子，投资自住两相宜。不但可以用公积金来还贷，也可免去年年租房的苦恼。而对于买房纯为利用公积金的这类客户来说，也存在着一个从需方向供方角色的自然转换。

3、 纯投资。07年8、9月份，园区房价市场火爆的原因之一是和众多投资客息息相关的。而众多投资客将关注点聚焦在园区。导致了园区的房价遥遥领先于苏州的其他几个区域。

4、 改善居住空间。小面积换大面积，比如结婚时候买的二房刚好，后来有了Baby，需要双方长辈的照顾，就需要换大面积的三房或者四房或者别墅，来改善日渐拥挤狭窄的居住空间。

5、 改善居住环境。例如从普通住宅小区搬到高档住宅小区，从高档住宅小区搬到别墅小区。随着财富的累积，经济实力的增强，要求也更完美，于是不断向一个更理想的居住环境迁移。在迁移过程中，多数迁移者即是老房子的房东，又是新环境新房子的需求方。

6、 其他一些原因。如纯粹是想和家人、朋友做邻居。或如偶遇一套性价比非常高的房子，或如工作调动，或如孩子上学。。。。。。这类客户占极小部分，属于必然中的偶然。虽然不是很多数，但也在不可忽视之列。

至于二手房的供方，首先必须是一个客户，当客户多数选择园区的时候，也代表着园区的供方在渐渐增多，也就是说，成交多了，房东增加了，供方市场也壮大了。供方的供给是建立在以往需求方的需求基础之上。

近期成交的案例多数为中小户型，标的多数在100万左右，根据这些数据可以看出今年苏州楼市的一个走向，园区二手房市场依靠对于中小户型的刚性需求，已经走出低谷。

而从客户需求和成交纪录来看，虽然目前湖西板块无论市场成交和市场关注都相对稳定，但根据没有上升就是没有进步的原理分析，园区的需求重心已经慢慢从湖西向湖东延伸。特别是轻轨的建设，将带动湖东众多轻轨沿线相关二手楼盘的火热。

业内人士普遍认为，苏州楼市的成交量将保持一个稳中有升的局面，不会大幅上涨更不会大幅下跌。个人认为，土地的有限性、住房的刚性需求都是一个客观存在。这些客观存在从根本上保证了二手房市场乃至整个房产市场的稳中有升。而房价的稳定，不但稳定了市场，也稳定了二手房市场的供需双方。

近几月的典型成交案例如下：

1、 东湖大郡一期.。面积129㎡，精装三房，花园面积为50㎡左右。成交价109万。单价：8449.6/㎡。
卖方类型：投资兼自住，苏州本地人，有多套房产，售房诚意明确清晰。
买方为一对退休老夫妇，买方目的自住。对园区湖东的区位和环境非常认可。
成交关键词：环境 小区 大面积花园

2、 师惠乐章魔幻空间。面积65㎡+赠送的35㎡魔幻空间。精装2房。经典朝南两室户型。成交价：85.5万，单价：13153/㎡。
卖方类型：改善居住空间，另购置了别墅。
购房原因：为了孩子将来上学做准备，师惠乐章为星海学区房。
成交关键词：改善居住空间 星海学区

3、 新加花园。面积96.9㎡，精装2房，成交价：85万。单价：8771.9/㎡。
卖方类型：投资兼自住。多套房产打理不过来。
购房原因：改善居住环境。购买此房之前刚刚将其它房产出售。
成交关键词：投资 改善居住环境

4、 高尔夫湖景房。面积142.83㎡，毛坯三房。成交价：115万。单价：8051/㎡。
卖方类型：纯投资客户，看中园区发展前景。
购房原因：使用公积金和准备结婚。认可高尔夫小区以及这套房子的视野和户型。
成交关键词：纯投资 公积金 结婚

5、 雅戈尔未来城。面积77.68㎡，开发商统装两房。成交价：69万。单价：8882/㎡。
卖方类型：工作调动，离开苏州。
购房原因：使用公积金，自住兼投资。
成交关键词：工作调动 公积金 自住投资

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