五大特征完全解析主导龙城住宅市场未来需求

http://esf.suzhou.soufun.com搜房二手房网 2007 年7 月25 日高瑞峰傅一洵山西日报

房地产市场发展至今，买房已不仅仅局限于那一部分先富起来的人群，城市化的快速推进、外地置业者的增多、置业者的年龄持续向下延伸等等因素，使得市场需求群体不断扩大，我们在关注着买房需求变化的同时，清晰地看到了未来需求发展的趋势。

特征一住宅市场日趋细分

随着购房置业被越来越多的居民家庭排上日程，目前，太原市消费者对未来住房已呈现出日趋细分的特点。品质追求型的消费者在购房时注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价格有较大的承受能力。基本改善型的消费者较关注价格因素，在购房时更注重一些住房基本功能的实现，由于经济承受能力的限制，对于较奢侈的配置相对有所舍弃。而中间型的潜在购房者各项指标都位于中间，追求住房档次与品质，但在住房品质提高的同时又不愿多付钱，相对来说较为挑剔。品质追求型的购房者对住房的需求仍以普通商品房为主，兼顾别墅等其他高档类型，住房需求面积以120平方米以上户型为主，对单价、总价敏感度较低。购房的考虑因素以地理位置和交通为主，其次是价位和小区绿化环境状况。中间型购房者对住房需求的特点是以普通商品房为主，购房的考虑因素主要是位置和价位。基本改善型购房者主要城市边缘地带的中低位普通商品房和经济适用房，需求面集中在50至80平方米，价位是最主要的考虑因素，对小区周围环境没有太高的要求。

特征二外地置业群体扩大

近年来，外地置业人群在省城的楼市中越来越活跃，成为省城楼市需求的重要补充部分。据有关统计数据显示，目前外地置业人群在省城楼市的比例已达近40％，且仍保持着增势。

在省城购房的外地人多分为以下几种：一是在省城投资、工作、创业的人群，二是父母为了子女在省城学习或工作方便而购房，三是大量选择在省城置业的移民、大中专毕业生等，此外，也有少量认为省城房价有很大升值空间的投资者。业内人士表示，省城部分高档豪宅很多被以吕梁、晋中、临汾、忻州等各市为代表的客户买走了，在城南个别楼盘，外地置业者的比例高达50％以上。

非太原本地人来省城购房的倾向比较明显，未来一段时间内可能会出现一个外地人来省城购房的热潮，这从侧面体现了近年来省城城市建设发展，房地产产品品质上升的房地产对周围城市的吸附力正在增强。

特征三理性消费大势所趋

从组织团购与开发商讨价还价到选举业主委员会自主选择物业管理，今天的买房人已经从连五证都不知的门外汉，提升到自己带头组建业主委员会，人云亦云式的宣传已无法左右他的消费选择。买房人对自己的需求更清晰化，并积极参与到项目本身的建设中，提出合理化建议，树立了共建美好家园的意识，理性成熟成为现时买房人消费的一个标签。

目前，省城的消费者绝大多数重视房地产品牌，并认为品牌营销是房地产业发展的主要趋势。大部分人认为有品牌的房子升值潜力较大，对于投资型房客而言，品牌开发商的产品无疑将会提高其心理预期；但同时被访者认为品牌并不一定意味高价格、易出售，他们认为只有性价比高的房子才是受欢迎的。

此外，年龄因素对消费者认同品牌重要性与否的影响不大。无论购房目的是自住还是投资，也无论其年龄层次如何，对品牌重要性的认同度越来越高。消费者越来越倾向于选择在本地成功开发商且有不错声誉的房企所开发的项目。

特征四经济性户型将走俏

中低收入家庭在城市居民结构中占有最大的比例，这部分人群一般都有一定的积蓄，但购买力相对有限。虽然经济的发展和居民收入水平的增长一定程度上带动了住房消费，但即便如此，买房人对户型面积和房屋总价还是有所侧重，特别是中低收入家庭，希望户型更经济、紧凑，不像前几年流行大户型讲究奢华。目前市场上，面积在70—100平方米的两室一厅户型需求明显，是住宅市场需求的主流。

经济型户型大行其道更扩大了买房消费群体的范围，以致年轻一族迅速加入到买房者的行列，从近两年开始，省城住宅客户的年龄已逐渐下探，25岁左右的置业者在楼市中并不鲜见。此外，随着宏观调控作用的显现，未来几年内中小户型房的供应将增多，而普通住宅的客户将更年轻。

特征五个性化社区将增多

现在，市场上有不少楼盘主打“择邻而居”的居住观念，表现在市场上则是产品的细分和受众面的趋窄，如老年公寓、青年社区等。所谓“物以类聚，人以群分”，由于居住生活习惯和社会地位的不同，买房人对价值认同感越发强烈，包括对产品价值、社区环境、居住方式和生活观念等方面的认同。人们更多地认为，有着“共同语言”的群体生活在一起，更有利于交流和沟通，容易产生期许的生活氛围。近年来，群居分类现象越来越明显，涉及的范围已从社区本身，蔓延到区域小市场，类似形成东山高档住宅聚集区的现象增加，区域打造纯粹的单品市场，强调地域概念。虽然开发商们推出的富人区概念虽曾一度引起争议，但周边项目由此聚集来同类客户的事实却是有目共睹的。

此外，道路拥堵和产业经济的变化给省城买房人带来不小的震动，未来买房人对交通和城市规划的注意力将加强，比如机场大道的修建、中环路的规划、几个新区规划建设的启动等等，都将对相关区域产生重要影响，并因区域的特征，进而发展各具特色的住宅小区。